位置一模一样，望京这些小区为何价格差距这么大？
网传李嘉诚李超人曾说过一句话：“决定房产价值的因素，一是地段，二是地段，三还是地段。”（讲真，我一直没找到这句话的最原始出处，说不定是一个姓"李"名"超人"的人说的，所以用了“网传”两字）。不过，相信稍微有点看房经验的人都知道，至少在北京来说，地段相同、甚至就门对门的两个小区，有时候价格差距之大，很可能会让人惊呼“邻里邻居的，为啥隔壁老王就这么强？”
这里面有些是一眼就看得出来，譬如一个是10年内次新、对面是80年代老破小；一个是商品房、对面是回迁房（商住两用房、两限房、经适房）等等。一个中年油腻男、一个20岁小鲜肉，即使两人都开1200万的迈巴赫（800万的劳斯莱斯也行），那差距明摆着的
。
当然，也有些比邻而处的小区，虽然位置完全一样、小区性质也差不多，价格却也差距巨大。因此，这里就特意挑选了一些具备这类特征的小区，来进行对比。首先说一下对比的标准：
（1）两个小区必须紧邻。直线距离在300米以内。这里的“紧邻”，两个小区可以隔一条马路（斜对角紧邻也可以）。但不能隔大的高速路等。譬如金域华府和新龙城隔一条八高、金茂府和金海国际隔一个四环、新北苑的世华泊郡和北苑家园隔一条13号线等，就不列入"紧邻小区"对比了。（2）小区性质必须一样。这个前面也说了。商品房就和商品房比，老公房和老公房比。商品房不能和政策房（回迁、两限、经济适用房等）和老公房对比。另外，由于商住两用房一般价格偏低，商品房也不和40/50年产权商住两用房比。（3）CEO盘和别墅楼盘尽量排除这两类盘有特殊性，也尽量不参与对比。像来广营金茂府和对面的北纬40度差价很大，但并没有入选。（4）小区均价均取自链家网最新的小区均价虽然链家网小区均价有时候不一定准确、个别小区还存在很大误差），但总体来说都采用链家网均价，标准是统一客观的。（5）参数说明。地段差距：分为0,1。0表示地段完全无差距，1表示小区虽然挨着，但地段还有细节差距。（当然都必须满足小区相邻、不超过300米的要求）。价格差距：（高价小区/低价小区 - 1） *100%（6）本文只选取了部分有代表性的对比小区，北京这类小区还有不少，欢迎大家留言讨论。
"世界上最远的距离，不是生与死的距离；而是你家在我家马路对过，单价却是我家两倍"
大西洋新城金石美苑（90181元） VS 圣馨大地 （63381元）地段差距：1价格差距：43%准确说，和金石美苑最近的是金隅丽港城，不过为了凸显价格差距，选择了斜对角的圣馨大地，所以地段差距为1。圣馨大地说实话，估计当年不算低档，里面的园林和建筑还有着比较浓烈的欧式风格。不过纯塔楼+年代过老，使得圣馨大地的价格成了望京最低的2000年后次新之一。另外，虽然是马路门对门，但南湖南路以西小区都无法上望京三帆，这也影响了价格。
东湖湾三期（100541元） VS 望京明苑（52442元）地段差距：1价格差距：91.7%
虽然也算斜对角相邻，但毕竟隔了一条北小河，所以地段差距为1。东湖湾不多说了，园林无敌、外观大气、户型较好、陈分学区，应该是望京最好的非CEO盘小区。望京明苑，很多望京住了10多年的人可能都不知道在哪里。。。虽然应该看到过。大塔楼+临大十字路口的噪音+群租很多+垃圾户型较多。。造成了现在的惨剧。有多惨？望京明苑身为商品房，甚至没有马路对面（西面）的南湖东园均价贵。。。
融科橄榄城（92302元） VS 宝星园一期（66719元）地段差距：0价格差距：38.3%
橄榄城和宝星园，学区一样、年代近似，因此这两个的对比实际意义还比较大。橄榄城无需赘言，可能是望京刚需改善阶层最喜欢的楼盘，换手率极高。宝星园据说是新加坡人设计的，大塔楼也罢了，还搞出一个蝶形造型，另外和乐高积木似的配色。。。。。虽然地段极佳，但也无奈成了望京东最便宜的楼盘。其实这个区域最惨的应该是华鼎世家，当年开盘价格直追东湖湾的，不过距离还是有些远，就没有列入对比。
总结一下吧：一、怎么理解“李超人”说的“地段论”？他是被打脸了嘛？1、这句话可能不是李超人说的。2、即使真是李超人所说，个人认为（1）这句话可能只是一个泛指，地段仍然是房产最核心的因素没有错。譬如海淀的总体均价肯定比昌平贵；而西城又总体比海淀贵。但这句话适用于大方向，是战术层面、而非战略层面的。（2）也许李超人更多是指“商业地产”。我觉得商业地产最重要的是地段、地段、地段没错。
二、那怎么理解前面那么多的“同地不同价”？1、就北京房市而言，除了地段以外，“小区品质”对小区价格的影响也是巨大的。前面也可以看到，一模一样地段，如果小区品质有差距，价格可以达到30%-50%的差价，个别个例，甚至可以达到80%以上的差价。2、影响小区品质的，主要是年代新旧、楼体结构（塔楼板楼）、户型好坏、物业管理、硬件品质（比如外观是否石材、是否挑高大堂、是否24小时热水、是否环保玻璃，是否预设地暖&中央空调&新风系统&恒温恒湿等）。3、学区也是巨大影响因素。
三、好小区旁边配一个差小区，会受拖累嘛？个人意见：恰恰相反，前面那么多例子说明，高品质小区旁边是低端小区，大部分情况下，高品质小区可能会更受追捧，更加保值。究其原因，“高品质小区”无论在哪里都是稀缺品，如果旁边是低端小区，会更放大其优势，显得“稀缺”特点更突出，使得其与旁边低端小区价差进一步拉大。同时，高品质小区的低端小区，如果差距太大，可能会使得一些缺点在对比之下被放大，使得价格被低估。
四、买不起目标地段的心仪高端小区怎么办？这里，如果高品质小区旁边，有一个档次差一些、但差距不是很大的小区，买家是可以考虑的。因为有很多想买高端小区买不起的，可能会退而求次买这些小区。譬如，买不起东湖湾的，可能会考虑上京新航线；买不起融科橄榄城的，可能会考虑国风上观。这里要注意的就是差距不要太大。譬如买不起东湖湾橄榄城的，可能会考虑上京新航线和国风上观，但应该不会去考虑买宝星园一期和望京明苑的。
这里面有些是一眼就看得出来，譬如一个是10年内次新、对面是80年代老破小；一个是商品房、对面是回迁房（商住两用房、两限房、经适房）等等。一个中年油腻男、一个20岁小鲜肉，即使两人都开1200万的迈巴赫（800万的劳斯莱斯也行），那差距明摆着的
。当然，也有些比邻而处的小区，虽然位置完全一样、小区性质也差不多，价格却也差距巨大。因此，这里就特意挑选了一些具备这类特征的小区，来进行对比。首先说一下对比的标准：
（1）两个小区必须紧邻。直线距离在300米以内。这里的“紧邻”，两个小区可以隔一条马路（斜对角紧邻也可以）。但不能隔大的高速路等。譬如金域华府和新龙城隔一条八高、金茂府和金海国际隔一个四环、新北苑的世华泊郡和北苑家园隔一条13号线等，就不列入"紧邻小区"对比了。（2）小区性质必须一样。这个前面也说了。商品房就和商品房比，老公房和老公房比。商品房不能和政策房（回迁、两限、经济适用房等）和老公房对比。另外，由于商住两用房一般价格偏低，商品房也不和40/50年产权商住两用房比。（3）CEO盘和别墅楼盘尽量排除这两类盘有特殊性，也尽量不参与对比。像来广营金茂府和对面的北纬40度差价很大，但并没有入选。（4）小区均价均取自链家网最新的小区均价虽然链家网小区均价有时候不一定准确、个别小区还存在很大误差），但总体来说都采用链家网均价，标准是统一客观的。（5）参数说明。地段差距：分为0,1。0表示地段完全无差距，1表示小区虽然挨着，但地段还有细节差距。（当然都必须满足小区相邻、不超过300米的要求）。价格差距：（高价小区/低价小区 - 1） *100%（6）本文只选取了部分有代表性的对比小区，北京这类小区还有不少，欢迎大家留言讨论。
"世界上最远的距离，不是生与死的距离；而是你家在我家马路对过，单价却是我家两倍"
大西洋新城金石美苑（90181元） VS 圣馨大地 （63381元）地段差距：1价格差距：43%
东湖湾三期（100541元） VS 望京明苑（52442元）地段差距：1价格差距：91.7%
融科橄榄城（92302元） VS 宝星园一期（66719元）地段差距：0价格差距：38.3%
总结一下吧：一、怎么理解“李超人”说的“地段论”？他是被打脸了嘛？1、这句话可能不是李超人说的。2、即使真是李超人所说，个人认为（1）这句话可能只是一个泛指，地段仍然是房产最核心的因素没有错。譬如海淀的总体均价肯定比昌平贵；而西城又总体比海淀贵。但这句话适用于大方向，是战术层面、而非战略层面的。（2）也许李超人更多是指“商业地产”。我觉得商业地产最重要的是地段、地段、地段没错。
二、那怎么理解前面那么多的“同地不同价”？1、就北京房市而言，除了地段以外，“小区品质”对小区价格的影响也是巨大的。前面也可以看到，一模一样地段，如果小区品质有差距，价格可以达到30%-50%的差价，个别个例，甚至可以达到80%以上的差价。2、影响小区品质的，主要是年代新旧、楼体结构（塔楼板楼）、户型好坏、物业管理、硬件品质（比如外观是否石材、是否挑高大堂、是否24小时热水、是否环保玻璃，是否预设地暖&中央空调&新风系统&恒温恒湿等）。3、学区也是巨大影响因素。
三、好小区旁边配一个差小区，会受拖累嘛？个人意见：恰恰相反，前面那么多例子说明，高品质小区旁边是低端小区，大部分情况下，高品质小区可能会更受追捧，更加保值。究其原因，“高品质小区”无论在哪里都是稀缺品，如果旁边是低端小区，会更放大其优势，显得“稀缺”特点更突出，使得其与旁边低端小区价差进一步拉大。同时，高品质小区的低端小区，如果差距太大，可能会使得一些缺点在对比之下被放大，使得价格被低估。
四、买不起目标地段的心仪高端小区怎么办？这里，如果高品质小区旁边，有一个档次差一些、但差距不是很大的小区，买家是可以考虑的。因为有很多想买高端小区买不起的，可能会退而求次买这些小区。譬如，买不起东湖湾的，可能会考虑上京新航线；买不起融科橄榄城的，可能会考虑国风上观。这里要注意的就是差距不要太大。譬如买不起东湖湾橄榄城的，可能会考虑上京新航线和国风上观，但应该不会去考虑买宝星园一期和望京明苑的。
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2019-02-11 12:31回复
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