2021棚改进行时，以“棚改”标准补偿进行商业开发违法！
律行天下
04-06 09:25
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近日，山东省菏泽市某县的棚户区改造项目目前正在准备开展，针对拆迁问题，有很多被征收人存在一些疑惑，由于各个省份的棚户区定义都不一样，有些地方zf可能存在偷换概念的现象，打着棚户区改造的名义进行其他的商业开发，将本处于环境优美、地理位置商业潜力大的住区，以棚户区改造为名进行征收，以低价补偿的方式强迫被征收人拆迁，以损害被征收人权益的方式换取利润空间，导致棚户区改造出现矛盾纠纷...那么，如何判断是否是真正的棚户区改造?棚户区改造的流程是怎样的?棚户区改造的补偿标准是多少?
01、关于棚户区改造
棚户区的定义在法律上并没有具体的概念，一般是指简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，结构简陋，抗灾性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、等房屋集中的地方。根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》相关规定，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围，所以，棚户区改造是有范围限制的，并且棚户区改造应该结合房屋本身以及周边的配套设施去综合判断。棚户区改造并不完全等同于征收拆迁，但会涉及到征收拆迁，棚户区改造在一般征收拆迁的范畴内，受征收拆迁相关法律规范：
1、棚改的对象：城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房；
2、棚改项目：中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造、城中村边角地环境整治等；
3、棚户区房屋实施棚改，就是要改善棚户区居民的居住条件，解决棚户区居民的住房困难，同时通过改造提升城市环境、推进新型城镇化建设、促进经济发展。
02、棚户区改造流程
国有土地上房屋征收流程如下：
1、征收部门对于此次征收的公益性以及征收的必要性召开论证会进行论证；
2、征收部门对征收范围内房屋进行实地调查；
3、对征收补偿方案组织论证，并向公众征求意见；
4、进行社会稳定风险评估，制作评估报告；
5、落实征收补偿费用，应足额到位、专户储存、专款专用。
集体土地上房屋拆迁流程较国有土地上房屋的征收流程更为复杂，流程如下：
1、发布预征地公告。由市县级国土资源部门发布；内容包含拟征地用途、位置、面积、补偿方式、安置等；
2、征地调查。由市县级国土资源部门组织调查，内容包含拟征土地的权属、地类、面积及地上附着物权属、种类、数量等现状；由市县zf地政部门应与土地所有权人、使用权人三方共同确认调查结果；
3、发布征地公告。由市县级国土资源部门发布，内容包含批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积及征地补偿标准、办理征地补偿的期限等；
4、拟订征地补偿安置方案。由市县级国土资源部门拟订，方案内容包含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项；
5、确定征地补偿安置方案并实施该方案。由市、县zf(并报省国土资源部门备案)确定和批准，县级以上国土资源部门组织实施。
03、棚户区改造拆迁补偿标准如何？
棚户区改造项目一般以国有土地上房屋征收的形式开展，补偿方式根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定进行。对于国有土地上的棚户区改造，房屋补偿应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。货币补偿包括被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费等；产权置换一般是拆1还1，在同等区位中，能做到1：1进行房屋置换就算是合理补偿，被拆迁人有自由选择拆迁补偿方式的权利，可以鼓励货币化安置，但不能要求必须选择具体一种补偿方式。对于无法实现“原地回迁”，应提供就近地段或其他地区的安置房，并依法支付搬迁安置费用；因旧城区改建征收个人住宅，被拆迁人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民zf应当提供改建地段或就近地段的房屋。
04、关于棚户区改造责任承担
1、为了公共利益的需要，对于国有土地上的房屋应当实行征收，可采取棚户区改造等项目形式，区、县zf是本市棚户区改造项目的责任主体，故无论是国有土地上房屋征收项目，还是一体化棚户区改造项目，均不能免除区、县人民zf应对项目范围内国有土地上的房屋进行补偿安置的法定职责和主体责任。根据棚户区改造和环境整治实施意见规定，各区县zf是棚户区改造和环境整治的责任主体。
2、区、县人民zf具有按照有关规定组织实施房屋征收的法定职责，征收行为系行政法律行为，强拆行为系行政事实行为，区、县zf是否启动征收程序或基于何种原因未启动征收程序，均不影响强拆行为主体的认定，亦不能免除区、县zf对于国有土地上征收补偿安置的法定职责。
3、对国有土地上棚户区改造和环境整治项目中房屋拆除应通过房屋征收补偿协议或房屋征收补偿决定等方式，由主管行政机关作出决定，并通过法定程序强制执行。任何组织在没有行政权力的支配下，不能单独实施国有土地上棚户区改造项目中房屋的拆除行为。
4、根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，均未授权其他组织可以在国有土地上进行征收，作为国有土地棚户区改造项目，作为民事主体实际实施拆迁行为的公司无行政权力实施行政行为，亦不能承担行政责任。所以，公司的行为应认定为接受行政机关委托而实施的，由委托的行政机关承担责任。
05、棚户区改造拆迁要注意哪些事项？
实践中，由于棚户区房屋的价值可能比较低，补偿的数额也可能会被拉低，所以棚改的范围有被随意扩大甚至造假等现象，有很多本不属于棚户区改造范围的城市房屋被以棚户区改造之名进行商业开发，房屋被拆迁却以“棚改”价格予以安置补偿，对被拆迁人的合法权益造成严重损害。因此，提醒广大被拆迁人注意，如果遇到棚改项目，及时做好判断，确定自己的房屋是否属于棚户区改造范围内，其拆迁程序是否严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定进行，提前对房屋内外环境进行拍照留存证据...如果不可避免遭遇强拆的，一定要立刻报警，同时录音，便于日后weiquan。在纷繁复杂的棚户区改造过程中，如果有疑惑建议及时咨询专业拆迁律师，在律师的帮助下，通过行政复议、行政诉讼等法律途径维护自身的权益。
