崔各庄首农东郊农场保障房契税代缴疑云

源于慈悲
Lv.9 江湖豪侠
2018-09-10 14:42:32

虽然政府三令五申强调禁止开发商代征契税，但利益面前，披上遮羞布的“霸王合同”，却再次成为摆在购房者面前的拦路虎。
■中房报见习记者高拯坤北京报道
“明明自己就能买上火车票，却被强制多花钱找黄牛，而这个不靠谱的黄牛买的还是最晚的一趟车。”一位姓钱的购房者向记者吐槽。
让这位北京朝阳区东方瑞平家园保障性住房轮候选房人颇感无奈而愤愤不平的是，该项目草签购房合同存在“霸王条款”，规定让开发商代收代缴契税，否则无法网签。
公开资料显示，东方瑞平家园系北京朝阳区东郊农场保障房项目中的限价商品房部分，由首农集团下属北京市东郊农工商联合公司控股的北京东方瑞平房地产开发公司（以下简称“东方瑞平”）开发建设。
该项目于2011年10月奠基开工，总建筑面积79.3万平方米，其中公共租赁住房19万平方米，限价房和经适房60万平方米，能提供8941套住房。
近期开发商陆续开始通知购房人网签，但像钱姓购房者一样心存疑惑的人不在少数。虽然政府三令五申强调禁止开发商代征契税，但利益面前，披上遮羞布的“霸王合同”，却再次成为摆在购房者面前的拦路虎。
代缴契税存疑
按照购房者出具的购房合同，东方瑞平家园交房时间为2019年5月31日。贷款购房者，买受人需同意委托开发商代交专项维修基金、契税等。全款购房者则可以自行缴纳契税等。
东方瑞平总经理陈冰向记者证实了上述贷款与全款两种形式买房，合同中缴纳契税方式存在的差别，如果贷款购房者不按照要求统一由开发商缴纳契税，不能签购房合同。
“税费是办理不动产的前置条件，取得房本之后才能抵押，否则开发商没法做担保。”他指出，如果让贷款的购房者自己去缴纳契税，最终交齐的时间难以确定，那么开发商可能就要无限期的担保下去。
朝阳区地税局一位工作人员告诉记者，在业主针对合同问题sf后，开发商已经做出了回复，内容同陈冰所说相吻合。同时，该工作人员表示，朝阳区地税局从来没有要求或委托过任何一家企业代收缴契税。
北京市律师协会消费者权益法律专业WY会主任芦云，此前接受媒体采访时也表示，开发商把政府发布的合同示范文本改头换面，代征变成了代缴，还说这是格式合同不能改。这是变相的强制代收代缴，也是开发商一直被诟病的行业潜规则。
强制代缴契税究竟合不合法？2005年以前，由于对具体征收模式没有明确规定，房管、国土、房产开发企业等曾有过代征收。但是自2005年1月1日开始，就明文规定了各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。
“由于代征代收具有强大的资金流诱惑，且违法成本低，开发商以格式合同强制代收代缴契税仍然比较普遍。”北京京师（天津）律师事务所律师王殿学认为，以代缴契税的名义，用于企业资金周转，等于将代收、多收（如约定多退少补）的契税作为开发商的无息贷款，增加现金流；有利于开发商早日收到银行返还的按揭贷款保证金；有利于开发商减少因购房者自行分别办理产生的人力成本。
值得一提的是，东方瑞平家园购房合同约定，开发商给业主办理产权证的截止时间是交付后730天内。对此，王殿学表示，如果无强制代缴契税条款，购房者可以在交房当日缴纳。然而开发商完全有动力在最迟日期缴纳契税，会导致契税最长被延迟缴纳730天。
按照现行规定，如果购房者自行缴税，交房日即为房屋购买时间，2年或5年后转让该房屋，免征个人所得税。房屋购买日如果因契税缴纳拖延而延迟，就不能及时享受免征个人所得税的待遇。
霸王条款从何而来
“以东方瑞平家园约16万平方米的总面积为基数，如果按照选房时15200元/平方米计算，总房款约24亿元。后经过政府核价，实际售价为10442元/平方米，总房款约16.7亿元，前后相差近7亿元。”知情人士指出，开发商冒着违规的风险，打一些擦边球，实则是为了尽可能增加项目收益。
根据购房者提供的购房合同，记者发现，同户型套内使用面积相同，但公摊面积却不一样。有购房者表示，公摊面积比选房时大2~5平方米。粗略估算，小区实际面积比规划面积多出6700平方米左右。算起来，开发商通过增加公摊面积增收约7000万元，契税约1600万元，公共维修基金约为3200万元，物业费、装修管理费、装修保证金、垃圾清运费约670万元。
此外，记者注意到，在厚达70页的草签购房合同中，还约定开发商为购房人办理不动产转移登记的期限为1825天。其违约赔偿条款前后也不一致，正文中为赔偿万分之三直至办理完成，补充协议中则变为万分之一，且只赔一年。
对于公摊面积存在差异，开发商曾承认，产生的原因是由于第三方测量公司“北京富地勘察测绘有限公司”计算错误导致，将重新测绘计算C1楼的面积，并暂停C1楼业主草签，已签约业主的合同材料全部收回，退还已付款项。但是有购房者指出，C1楼以外的多个楼栋，也存在此类问题，只不过差异较小，而且物业费、公共维修基金、取暖费、契税等都将增加。
朝阳区房管局一位工作人员向记者透露，开发商将办理产权证和办理不动产转移登记的时间加长，虽然不规范，但延长了房子的上市时间，实际上是变相实现了住房不炒，所以政府也就睁一只眼闭一只眼了。
“从合同角度看，由于产权证分割流程较长，办理产权证确实需要一些时间，开发商约定时间过长其实是希望规避超期的违约风险，与房住不炒本身无关。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，延期办理产权分割登记可能造成房屋延时上市，侵犯了业主合法权益。在限售的城市可能影响急需用钱的业主卖房，也可能影响业主选择适当的时机以适当的价格买卖住房。
对于购房者可能承担的风险，王殿学指出，包括开发商因挪用等原因未及时向税务机关缴纳所代收的契税，购房者需要缴纳；逾期缴纳，滞纳金由购房者支付；因开发商迟延支付契税导致不能及时办理过户登记；如果购房者将契税交给开发商代缴后，在未办理房屋权属变更登记前退房的，开发商可能因挪用或非法占有而不予退还。

监管不到位助推市场乱象
如果确实存在强制代缴契税该怎么办？上述朝阳区房管局工作人员说，购房合同问题不在房管局管辖范围内，也不清楚具体是由哪个职能部门负责。他表示，北京楼市属于卖方市场，很多项目的购房合同都存在霸王条款。像东方瑞平家园项目，很多购房者为了买该项目前后已经等待了近十年，退房不现实。开发商正是抓住了这点，才在政策监管的灰色区域有恃无恐。
朝阳区地税局的工作人员向记者表示，税务部门能做的就是找到这家公司进行约谈。如果开发商执意强制代缴契税，我们也没有太好的办法。
据了解，在走访了多个主管部门之后，截至目前，东方瑞平家园购房合同存在霸王条款等问题没有得到切实解决的答复。
首农集团信访办一位工作人员表示，该问题目前正在调查中，具体的答复还需要等待。如果确实存在，会根据问题具体解答，如果违法一定会要求整改。
“如果开发商在一定时间内确实能缴纳契税，购房者也会同意。但万一开发商拿钱跑路或者资金链断裂，或者用这笔钱做别的事情导致房产证办不下来，到最后两手空空的是购房者。”一位业内人士指出，对于契税的责任监管问题，房管部门应该有整体的规划与监管，税务部门既然已经说了契税不能进行强制征缴和代收，也应该发挥一定作用。
“现有法律对合同中约定办理转移登记的最长时间，没有禁止性规定。”王殿学指出，2005年开始，开发商代征契税就已经被明文禁止了，只不过鲜有开发商因此受到行政处罚，被追究刑事责任的更为少见。