通州未来房价远超望京？看看内行人怎么说

xin9
Lv.14 一代宗师
2021-05-06 15:27:07

提问：1，我把丽都高家园的房置换到副中心天桥湾或者运河湾，请问这样置换合理么？？？副中心相比于望京，2035规划中，我觉得副中心无论从板块规划，商务楼规划，公园规划，地铁规划等方面都是一个新的高度，唯一不确定的是除运河商务区建成后会不会有大量优质企业入住副中心。也看了你说望京要比副中心好，但我总觉得几年后同样的小区户型，副中心也应该和望京一个价格，目前还是副中心低。2，再一个问题，你说全款再抵押比公积金或是商贷优势明显，但我想问抵押贷款年限短，月供会比正常贷款多一倍怎么应对？望解答我的疑惑，谢谢！

回答：炒地是一个全国都泛滥的行为了，北京是甘之如饴也是饮鸩止渴。吃点一点点利润也没关系，关键在于炒到一开始可能就吃你三五年利润＋未来不兑现。北京的人流在收缩的，郊区新城填不满，市政府搬迁从组织管理上也是自损行为，很难进行。如何把十几万人的驻地组织调动到新的驻地，这几年牵扯斩断的关系实在太多，最后的结果可能是名动实不动。通州很大，通州整体都很贵，除非把望京拆了迁到通州副中心，否则当前价格和价值不符。想赌下未来可以，但别卖高家园。通过抵押或者其他贷款方式融资，再入手通州。全款抵押的优势是，你更容易淘到高性价比的笋盘。

提问：【新人首问】求回复！！！教一下房事。用的是朋友的指标，SFSD，子弹200（已经是找人借70后的结果了），目标是望京，自住同时投资，打算以后有了孩子之后再换,5-7年以后的事了。我再过两年自己有指标，看了几套，很纠结 1. 宝星国际，有一居室有两居室。一居室子弹比较充裕，但是更想入手两居室。两居室最便宜的要650，要不起，感觉谈的空间也不大了？而且能挑的也少。 2. 南湖中园一区，西南朝向，74平，490，单价要6.7 3. 大西洋新城C区，7.3万，朝西南，490 4. 南湖东园二区，朝西南，560，单价要7.9万 5. 国风北京的房子也是预算超了，最便宜的也得650左右比较纠结的是买老小区的两居，还是新一点小区的一居。暂时没有学区的需求。老小区的话，南湖中园,南湖东园这类老小区的单价也挺高的。不知道会推荐望京哪个小区的哪个户型？或者是我发的这两三个里有没有觉得合适的？最后还想请推荐一下，如果这个预算，在朝阳这个预算，你最推荐买哪里的房子，未来的升值潜力最大。谢谢。

回答：200万的现金再望京基本没有特别好的买入的标的。望京比较好的选择是从总价600万起的标的。这几个建议选南湖中园一区、望京新城另外建议去东四环淘一下

提问：新人首问，目前持有望京西园一区小板楼两居一套贷款250+，出售的话520左右。经海路京东附近2套商住，120\/套入手，16年涨到250\/套，限购出台合同毁约没卖成，出租4k每套，现在售出成交估计最多也就160左右。现在手上有子弹约700，拟先全款再抵押，现在在望京上班，工作居住证，夫妻都在互联网，流水问题不大，想置换一套望京改善三居自住，希望花园小区人车分流，学区不强求。问题1，看了精华帖，您推荐过融科橄榄城，慧谷阳光，宝星国际，宝星园，季景沁园，华鼎世家等基于保值和后续容易出手考虑的话还请你排下序？问题2商住还有翻身机会吗？问题3手上的房产您建议如何配置？感谢百忙之中指点迷津

回答：1. 保值效果差距不大，更多是需要看标的比较，慧谷>宝星>季景>橄榄城 2. 按现在的政策商住短期可能性不大 3. 两套商住有可能还是出掉盘活资金，全款抵押入一套望京自住盘，望京西园可以保留

提问：【新人首问】你好！ 1.个人情况介绍计划购入一套三居自住，首套首贷，首付最多450（含税费、中介费），家庭年收入税前约50。本人在朝阳门附近工作，计划通勤距离不超过15公里。 2.问题（1）目前看中一套北京青年城的房子，无电梯6层板楼的4层。该小区怎么样？是否值得入手？比较担心两点问题，小区03年建成，房龄较长且没有电梯，若自住5年再出手，是否会因为房龄超20年、没有电梯对房产保值产生影响？（2）仅粗略看过两次房子，范围包括成寿寺、青年路、常营和北苑。是否有其他区域或者合适的小区推荐？

回答：1. 你可以看一套总价800上下标的，青年城不是最好选择 2. 建议看下双井、朝青、石佛营、百子湾例如沿海赛洛城、后现代城、青年汇佳园、国美第一城

提问：新人首问。盼回复！本人已婚，夫妻二人集体户，sfsd，月供1.5左右，子弹160，近两年无生育计划，暂无学区房需求。我在北土城老公在蒲黄榆工作，通勤以我便利为主，他可以开车，需求是自住保值，有升值空间更好！目前看了回龙观和天通苑的房子 1.回龙观看了龙锦苑、龙博苑、云趣园等房子，天通苑看了东一二三区，西三北一的房子天通苑价格低于回龙观，同等价格天通苑可以入更大朝向更好的房子，不知道选哪个更好？ 2.朝向和大小哪个后期更好出手 3.看到常推石佛营的房子，是否适合我们？可以推荐一些我们能内范围内的房子吗？

回答：1. 回龙观要比天通苑更好，天通苑供应量太大，将价格一值压的比较低，淘笋也紧限于大面积。 2. 这两个维度没有具体信息没法判断哪一个更好，只要不是太极端的情况，出手都不会影响。 3. 石佛营、十里堡也可以淘

提问：新人首问：你好！我在望京工作，目前单身，想买个小房子自住兼以后出租。北京户，目前名下北京无房，外地一套(已还清贷款)。有过两次买房贷款记录不算首套了。想买顺义公寓，总价100万全款以公司名义买，是否合适？还是等社保满五年（中间断过）以个人名义买？考虑过买住宅，但首付不足（目前只有80万，还是等几年再攒攒钱？未来房价趋势也没把握）。

回答：投资的话公寓不买，也不要以公司名义买税费满5年或有工作居住证也能买将外地房产抵押用来填补首付缺口，首付资金100+在北京就能选筹

提问：如果有正经工作，银行给个50万，留10万月供随便买套400万三房一步脱贫。\/\/@楼市大湿兄:只要方法得当...完全可以要怎么做？

回答：这里说的是杭州杭州银行可做贷9成的房贷产品。 400万三房，评估400万，贷9成首付约40多万，剩下几万月供。如果评估更高，比如500万，贷款就是450万。

提问：您好，我的孩子今年两岁，所以开始考虑孩子上学的问题，之前看了陈经纶分校上京新航线那附近，上京三居要1150左右，澳洲康都小区有点旧三居1000。由于手上只有600-700的可用资金（卖掉手上的国美一居室），所以又看了丽都壹号和丽都东镇，三居980左右，丽都壹号现在有6.8万一平的毛坯和7.3万一平的精装修，这样我们买就没有太大压力，打算孩子以后上附近的陈经纶实验学校，查的网上说也是朝阳前十名，但是有朋友说这附近由于是个边角地，不会再有什么新的发展，我想自住的同时也不要跑输大盘，目前年入100左右，丽都如果7万一平可以考虑吗？

回答：丽都最大的问题是附近未拆除的城中村多，所以对未来升值有一定影响。丽都只考虑7以内的标地。否则不如看望京的澳洲康都、季景沁园、宝星国际

提问：我和爱人还有一个刚出生的宝宝，家庭年收入在一百万左右。目前除自己的住房外，手上还有1200万子弹，想考虑一些房产投资，有几个组合想听听意见，哪个是您觉得投资回报比较有大一些的： 1，买一套金泰先峰北区的190的大户型四居，一梯一户。 2，买一套珠江帝景最新区的143的三居。 3，买两套亦庄的和锦诚园。 4，买两套亦庄台湖的明月听蘭。 5，买两套通州的房产，其中一套以公司名义买。 6，投资杭州的房产，买一套别墅或者两套三居。

回答：你好，接下来资产如何配置，主要是看你目前的房产持有情况。我们说投资有2种打法： 1.进攻型：例如通州和亦庄。这类标的适合底层充足的投资客，风险相对较大，未来或许会有很高的收益。或者生活半径在附近的刚需客自住。 2.防守型：例如望京和双井。板块发展相对成熟，目前价格不低，但是人口密集，购买力充足。属于比较稳的选筹，风险比较小，租金高。目前已经有自住盘，可以适当配置一些进攻型产品，追求利益最大化。最好的方案是亦庄和通州各一套。杭州开发一张老人票，通过接力贷入手一套未来科技城的上车盘。

提问：您好个人情况：我和未婚夫都是京户，首房首贷，想婚前买2套。男方自住标的700万，女方标的300万。但是选房迷茫。 1.我在人民大学工作，他在丰台科技园。想考虑2居到3居，社区品质交通便利楼层朝向好，预计持有5年甚至更久，不看学区。目前考虑丰台和海淀，只为了自住和好转手，请推荐一下楼盘及合理价格。 2.投资300，因为家庭年收入过百，没有更好投资产品，您看选择房产投资是否合适？目前考虑望京95一居，丰台南三环洼地。其他区也考虑，只为了好租抗通胀。请指点哪些盘可以购入。两套房购入时间都在今年年底。

回答：1. 不需要学区就不看海淀了，丰台看看星河苑、富卓苑、丽水园、万年花城，这些能兼顾自住保值 2.丰台看看中海御鑫阁、三环新城、设计师广场租金都还不错

提问：东城海晟明苑的房子价格好像一直上不去，这个地段小区有什么不足吗？西城金融街的房子现在下跌，是否是买入的机会？还是会继续下跌？

回答：西城主要是政策风险，我一直建议投资的话不要买顶级学区房，你如果是投资需求，不建议买金融街，看看弱学区属性标的。海晟明苑的房子没问题，东西城学区溢价高，政策有变动价格就随即反应。