转的转的转的，我写不出来！

最近去老北苑踩盘了好几次，我本来想直接写小区的，但是后来想还是应该先写板块。做好铺垫，从买房人的角度先说说这个板块的价值，然后再单独写小区。

北苑分为老北苑和新北苑，要从位置上来说，新北苑要比老北苑更往北一些。两者主要以13号线分隔，一南一北。

老北苑

老北苑这个板块的小区都是由各种园组成的，望春园、清友园、茉藜园、绣菊园、莲葩园、紫绶园。业主们以后见面互问一声，你住哪个园啊？这些小区基本都是由北京城建开发的，物业主要也是城承物业。

早期的房子建成于02、03年，后期建成于08、09年。区域内只有一个次新小区，筑年华，也是城建开发，城承物业。虽然物业公司都是同一个，但是物业管理却不相同。前几个园主要以塔楼为主（望春园中有部分板楼），而筑年华则是板楼社区。对比价格就体现出差异了，筑年华的价格要比那几个园高很多，单价高2w左右。

老北苑的关注度高，主要有4点：

第一是位置，板块内有立水桥南、北苑、北苑路北地铁站，可以乘坐13号线和5号线，对于很多人来说，不管是开车还是地铁上下班都比较方便。

第二是区域内配套完善，有三级医院航空总医院，多所幼儿园，学校有和平街一中的小学部和高中部，花家地实验小学朝来校区，商业有易世达广场、K酷时尚广场、物美等。整个片区给人的感觉还是比较热闹的，这种生活氛围也比较讨年轻人喜欢。

第三是在总价500-600万这个预算，在这个区域内选择性比较多。塔楼小区有个特点就是户型种类多，虽然好户型和差户型的价格差异比较大，但不管怎么说，有的选。

第四这个区域属于朝阳区，这也是很多人选择房子时的一个考量因素。我一个朋友最近先后去了北京两个区（一个市六区，一个郊区）的同一个政务部门，办同一件事，深切体会到两者在服务态度和办事能力方面的差异，当然他这个感受也许是片面的，但这也确实会影响大家买房的判断。

新北苑

老北苑往北过了13号线，就来到了新北苑。正如大家习惯称呼的那样，新北苑给大家的一个非常直观的感觉就是“新”，大多小区建成于11年-16年。这倒不是说长江后浪推前浪，而是一个新规划的区域肯定是要比之前老的区域更好，也说明城市发展越来越好。

从房价上看，新北苑的门槛要比老北苑高多了。老北苑的两居500w还能看看，新北苑的上车门槛就高了，两居的价格少则7、800万，多则1500-2000万，别墅价格更高了。好点的小区单价都要9-10万了，所以很多人看到新北苑后也会直呼好贵。当然也有600多万的，要么是一居，要么就是户型太差。

虽然论地段新北苑不如老北苑，但同属于朝阳区，临近北苑地铁站，基础的交通配套是有的。再者建设的时间不长，看起来很新，大多是商品房小区，中铁国际城、润泽悦溪、福熙大道、世华泊郡、华贸城等一众商品房小区，有洋房，也有高层，还有别墅。商业有7万平米的华贸天地，能满足平时吃饭、看电影、购物的需求。学校方面，也建有朝阳外国语学校来广营校区这样的学校。

从地理位置上看，新北苑往北远眺天通苑，几公里外就是天通苑了，旁边一条河之隔就是立水桥，虽然大家彼此离得不远，但是身价却大相径庭。我觉得新北苑是一个非常好的代表，首先所属的行政区不差，朝阳区。其次又临近产业热门的区域，辐射的人群有很强的购买力。再者有商业和地铁配套，住宅也以次新商品房小区为主。对于很多买房人来说，比较喜欢这样城市的界面，有的人是比较反感充斥了太多回迁房小区区域的。

我也有看到一些人指出新北苑的不足，例如高压线太多，板块内缺乏产业等，这也是事实。不过通过我的观察，从房价来看新北苑的涨幅一直还是很不错的，在北京也属于排名比较靠前的涨幅区域。