声明本人在公司职务是项目经理，每年经过我手的合同少说也有百八十份，对于合同文件的解读审核，不敢说十分专业，起码也是有相当的自信不会被坑。所以才敢来解读给大家讨论，顺便根据已知的情报，预估一下各个阶段的持续时间，虽然预估时间有一定的依据，但实际上真就相当于我在瞎猜，所以对这个预估时间请别过分纠结，看看就好。

然而毕竟水平有限，不保证解读绝对的正确，欢迎有确实依据的指正错误和不足。另外拜托各位有点素质，礼貌回帖，不欢迎毫无道理的指责和弱智低能的找茬行为。

下面开始，其实重点解读内容就是手册的第20页征收工作实施流程，这页内容可以说是整本手册内容的浓缩，但是由于内容过分的精简，需要结合前后文的内容完整解读后，才能明白真正的流程是怎么操作的。

先看第1阶段：政策宣传期
当前的时间点就是处在这个时期，关于这个时期，政府已经下发了正式文件，在这里

注意这个文件是盖章的！在中国，政府部门下发的盖章的红头文件，意味着什么，大家都懂吧？是经过政府职能部门确认，并且排上了工作日程的正式项目，绝对不是某些人说的什么子虚乌有呀，编故事什么的，如果文件没盖章，真的有可能是这样。但是现在盖章了，性质就变了，起码当前这个时间点，区政府已经发文件表态，酒仙桥拆迁这件事，肯定是要做的。

时间节点文件上也写的很清楚：从2022年7月27日起，时间暂定3个月，但是考虑到酒仙桥住户这么多，3个月的时间大概率不够，半年差不多。所以这个阶段预估时间6个月。

第2阶段：签约意向登记期
这个阶段主要就是各住户确定是要钱还是要房，要房的选3个房屋所在的小区，排好前后顺序报上去。
时间节点根据摇号积分规则来估算，由于超过30天就是0分了，所以再加30天作为缓冲，这个阶段预估时间2个月。

第3阶段：预签约期
这个阶段就是跟区政府正式签署房屋征收补偿协议（以下简称协议）的时期了。
时间节点还是根据摇号积分规则来估算，由于超过60天就是0分了，所以再加30天作为缓冲，这个阶段预估时间3个月。

第4阶段：征收决定
这个阶段内容就开始多起来了，根据上一阶段预签约期达到生效比例的地块，这里出现了“地块”的概念，解释一下：本次酒仙桥拆迁不是7000户整体拆迁，而是拆迁区域根据街坊被划分成了8个地块，各个地块的签约比例单独计算。地块的区域划分，在手册的第1页就已经写清楚了。
这也就解释了为什么当前只有不到5000套回迁房，因为政府根本就不认为酒仙桥的8个地块全都能完成征收工作，完不成征收的地块，继续住破楼，自然也就没有回迁房的需求了。毕竟政府协调回迁房，也是要跟房地产开发商谈判的，也是要花钱的，既然估计大概率用不到那么多回迁房，政府那边自然也就是本着省点是点的原则先准备这么多先用着。当然如果8个地块真的全都完成了征收工作，5000套房源真的不够用了，肯定还会有备用房源拿过来的，这种备选方案，政府部门一定会做到位，不会自己说话不算数的，当前真的不用纠结回迁房的数量问题，真正要关心的事情在下面。

以我所在的七街坊地块为例，假设在上个阶段预签约期，七街坊的所有居民签署协议的比例在98%以上，则房屋征收协议生效，七街坊的所有居民人手最少一套新房正式到手了。如果比例没有达到98%，则征收工作终止，政府放弃七街坊地块，以后就只能看着其他比例达标街坊的人住新房，七街坊的居民继续住破楼干瞪眼，毫无办法。其他的街坊情况也是一样！
这个阶段的时间估计不会很长，就是政府统计并发布数据的工作，估计也就1个月。

第5-7阶段，其实是一个时间段，这个阶段的持续时间，依据实在太少，预估都做不到。
先看第5阶段：正式签约期，以前就有人提出疑问，签个协议为什么要分预签和正式签，一个协议签两次是怎么回事？结合前后文解读后，答案是：协议其实是签一次的，只是根据签署协议的时间点，变成了两种称呼而已。

继续以七街坊举例，假设在上面预签约期，七街坊地块的居民签约比例达到了98%，那么协议生效启动征收工作，这98%的居民是在预签约的时间点内签署的协议，称为预签协议，第5阶段直接跳过。由于征收工作已经启动，剩下没有签约的2%居民已经错过了预签约的时间点，迟了几个月托到了这个阶段才签约，这个时间点签署协议的，称为正式协议。

手册上说了，预签协议和正式协议具有同等效力，区别只是那2%正式协议的居民，会少拿几万块钱的速签奖金。

下面第5阶段的第2句，这句话虽然写的不是很明白，而且跟后面摇号的内容有些矛盾，但这句话至关重要！我看到这的时候思考了一个多小时，才想明白这句话的含义。

这句话，提供了一种可以跳过第7阶段摇号，直接到达最终阶段选房入住的方法，这个方法就是：让区政府对本地块作出征收决定。
要让区政府作出征收决定，方法在第4阶段有写：“区政府按照签约率的高低，适时分别作出征收决定”

这里不解释直接举例，比如七街坊全体居民在预签约阶段实现了100%签约率，并且在签约后规定的时间内全体完成了搬家交房，这个时候整个七街坊地块上已经没人了，相当于七街坊全体居民已经完成了第6阶段搬家交房期，政府可以毫无障碍的征收七街坊地块。这种情况下，政府毫无疑问的一定会提前做出地块征收决定。

对于提前搬家交房后，在外临时周转的七街坊居民来说，等政府做出征收决定后，就可以直接办理选房入住，大家就想吧，5000套安置房源，第一批选房，没人争没人抢，还能拿到数十万的搬家奖金，何止是爽，简直爽到飞起呀！这是利益最大化的行动方案。

但是注意！这个方案的代价是需要所有住户提前搬家，在外临时居住几个月，实际操作起来难度极大，几乎不可能实现，因为一个地块少说也有成百上千的住户，这么多住户都能在规定时间内全都找到临时安置房并完成搬家交房，这个真的是。。。。。。几乎没可能。

第6阶段：搬家交房期，这个不用解释，略过。

第7阶段：摇号选房期，这个阶段是根据之前第2阶段签约意向登记和第3阶段预签约的时间点，以及是否完成团体搬迁，来获得积分，用以在这个阶段确定摇号选房的先后顺序。摇号的规则就不解读了，不重要，也没什么用，到时候听安排就行了。

这个阶段根据之前签约和搬家交房情况，会对应3种类型的居民，下面直接举例：
1.假设七街坊50%的居民预签约期内已签署协议，且已按约定完成了搬家交房手续（已签约，已交房）
2.假设七街坊48%的居民预签约期内已签署协议，但是没有完成搬家交房手续（已签约，未交房）
3.假设七街坊2%的居民预签约期内没有签署协议，也没有完成搬家交房手续（未签约，未交房）

那么在摇号选房阶段：
第1类，七街坊50%的居民，获得摇号资格，积分越高越先选房，即使有摇号过程，也一定会比积分低的优先选房。

第2类，七街坊48%的居民，没有摇号资格，等第1类50%的居民全部完成摇号后，按照交房顺序选房。
这里说一下，表面上看这48%的居民失去了优先选房的资格，但是注意这类居民是没有提前搬家交房的，就是说这类居民可以等到最后都不交房，然后根据选房结果直接旧房搬新房直接入住，省去了很多搬家周转折腾的麻烦事，但同时也失去了数十万的搬家奖金和优先选房的资格，最后只能是哪里有剩余的房源就去哪了，跟第1类居民的情况相比各有利弊，可以根据实际情况自行取舍。

第3类，七街坊2%的居民，肯定是没有摇号资格的。
如果最后还能完成正式签署协议，那么跟上面第2类居民一样，直接旧房搬新房，哪里有剩余的房源去哪里。如果最后也不签署协议坚持当钉子户，那就只能继续住破房看着别人住新房了。

手册解读到此为止，确实还是有很多问题没有说明。但我想说的是，这个宣传手册只是个初步方案，即使是我们公司做项目的，也根本就做不到第一个方案就能解决客户所有的问题，这个神仙也办不到！所谓的方案都是在推进的过程中不断地发现问题，解决问题，最后达成交易。现在的政策宣传期，咱们在收集信息，政府也在收集信息，所以现在等着就好，反正酒仙桥人十几年都等过来了。有问题先留着，后面手机的朝征服务小程序上线之后，直接过去咨询留言，这种软件基本都是直接对接项目管理层的，给的回复会比外面的工作人员权威的多。

当下所有街坊的首要任务是确保自己的地块，预签约比例超过98%，先把新房拿到手，其他的都是小事。