转“危改”20年仍未拆迁 北京垂杨柳项目背后谜团待解
原创 文字匠 独狼财经 2023-11-24 21:01





这是今年4月采编的一篇稿件。完稿后，由于种种原因，一直没能刊发。7个月后的今天，以这种方式呈现给大家，也算是对垂杨柳片区受访居民一个交代。

垂杨柳片区是北京东二环边上，东三环内的一个小区。该小区建于上个世纪50年代末期。整个小区被现代化高楼大厦裹挟着。在这些高楼大厦的背后，掩藏着4400余户小区居民的呐喊与无奈。

“过去房子漏水了，还可以找产权单位，并负责修缮。自从危改开始，多年来，房子的修缮问题就再也没人管了。我在有生之年还能住上一个像样的房子吗？”4月上旬，已步入古稀之年的范女士，发出如此感叹。

范女士是北京市朝阳区双井街道办垂杨柳片区的居民。早在2003年，北京市政府对垂杨柳片区的老旧小区危房改造（以下简称“危改”）立项。2008年开始粘贴公告，并实施动迁。紧接着，拆改按下了暂停键。如今，20年过去了，北京垂杨柳危改项目仍处于静止状态。

“危改”20年仍未拆迁的背后，究竟有着怎样不被人知的故事？

垂杨柳位于北京二环边上，东三环内，双井桥的东南侧。属朝阳区双井街道办管辖。

从10号地铁线双井站西南口出来，徒步向西前行，左侧沿街是多栋高层公寓和商业住宅。在这些现代化高楼背后，就是垂杨柳片区。该区域被现代化高楼裹挟着。行至垂杨柳中街，可以看到，垂杨柳北里的临街楼房，墙体用黄色涂料粉刷，沿街每栋楼的每个单元每一层的阳台均被粗大的钢管从地面支撑并加固。垂杨柳中街西侧为西里，东侧为南里和北里。沿着垂杨柳北二街向东穿行，则是北里、中里和东里。小区内楼房多为四层、五层砖瓦结构的楼房。

据了解，垂杨柳涉及危改面积大约19万平方米，相当于长和宽分别为430米的地块面积。涉及到危改的大约有4400余户。其中，仅涉及垂东社区大约80栋楼房。在这之中，筒子楼大约占60余栋。这些小区分别由垂东社区和垂西社区管理。

小区东侧紧邻东三环路。穿过东里，就是东三环。其中，北里1号楼为临街四层楼房，墙体用粉红色涂料粉刷。

上述范女士就住在这栋楼。记者看到，一层沿街一侧的窗台下面都堆满了杂物。进入楼道，墙体脏兮兮的，每层楼道都堆满了灶台和杂物。岁月的痕迹随处可见。

记者了解到，这些楼房多建于上世纪50年代末期。楼顶多为苇席、泥巴和瓦的苏式建筑。至今已近70年历史。

这些楼房，曾为北京工业大学、北汽摩厂、北京起重机厂、北京齿轮厂、北京氧气厂、北京化工二厂、北京内燃机厂、北汽厂、北京化工设备厂等至少十余家国企、高校等单位的职工宿舍。有的为筒子楼，有的为单元式楼房。尽管单元式楼房，不少卧室都是独立一户。有的楼房曾为独立产权，有的曾为混合产权。至今，有的单位仍存在，有的已解散，有的单位则设立了办事处。

大约到了上世纪90年代初期，那些单位职工，有的则以工龄折抵房款，办理了房本，产权办到了职工个人名下。有的至今仍为承租式住房。办理了房本的住户，从那个时候起，房子纳入了朝阳区房管局管理。继续承租的住户，则继续向产权单位定期交纳着房租。

而那些第一代住户，如今多已到了80岁，甚至90岁的年纪。有的住户甚至早已离开了人世。

还有不少年轻人，把这些破烂的楼房当成了婚房，并在这里举行了婚礼，结婚、生子。而老人因买不起房子，从这里搬迁到了北京边远的地方租房生活，把一生唯一的“家产”留给了后代居住并生活。在这些楼房里，有的居住过三代人，甚至有的居住到了第五代人。

上述范女士就住在北里1号楼筒子楼的一个房间里，面积大约12平方米。这栋楼里，整个楼层共用一个卫生间、洗漱间。多家共用一个厨房。她在37年前分得的宿舍，后来也以工龄折抵了房款，并办理了房本。户口也登记在这里。她膝下有一女儿，后来女儿离了婚，带着孩子回到了范女士身边，并一家三代人同堂。

不只是范女士。在西里，还有仨兄弟合住一个卧室的。但他们并不愿意搬迁。他们认为，在这儿居住还能维持现状，如果拆迁了，最多也只能分得一套50平方米左右的住房，仨兄弟分配成了问题。

（ID：caijingcj001）在小区另一套合租屋子里看到，一套三居室，住着三户。每一户的面积大约10多平方米。一个独立的厕所和厨房，三户共用。由于住房紧张，每天一日三餐，做饭时折菜、洗菜都是在楼下进行。在这些楼房里，还避免不了发生邻里纠纷。

还有的家庭，经济条件好点的，早在10多年前，甚至20年前，在外面购买了商品房。这一类住户，把房子对外租了出去。10多平方米的房子，曾经能出租到每个月2000元租金，后来降到了1800元，再后来降到了每个月1500元、1300元，甚至1200元。

不过，由于垂杨柳位于东二环外，东三环内，地理位置优越，这些上世纪50年代末期建成的楼房，尽管将近70年，二手房仍售价不菲。有相关信息显示，一套垂杨柳东里的二手房源，显示于1956年建成的板楼，每平方米售价为6.4万元。而周边一手房源，有相关网站输入“垂杨柳”关键词，显示周边房价，如尊悦光华，售价在每平方米15万元。

据了解，曾在多年前，就有当地政府委托相关鉴定机构，到住户家中采取了测量、丈量尺寸、观察和拍照等措施，并对垂杨柳楼房做了鉴定。但鉴定结论是什么，有的住户猜测是危房，有的住户说并不清楚。无论住户怎么表述，但此次鉴定结果，当地政府始终未能公开公示。

有些住户联想到了近几年小区里的铁路家属楼因修缮楼顶导致的火灾，以及西里近年也曾发生的火灾，还有楼上经常漏水，电路、电线零乱，等等小区破旧现状，这让他们感到恐惧不安。

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一套三居室内合住着三户。一个卧室住一户，每户面积约10平方米。
曾因打砸商铺 开发商多人获罪

（ID：caijingcj001）在垂杨柳走访的每一位住户，在他们的记忆里，当时整个垂杨柳片区的每一栋楼的单元门口，都用红漆涂写着一个大大的“拆”字。

垂杨柳危改项目从2003年立项，2008年开始在小区里粘贴公告。

据了解，早在2009年7月28日凌晨，为加快拆迁进度,让住户尽快搬走,垂杨柳危改片区附近数十家沿街商铺突然遭到他人打砸。到了第二天（7月30日）凌晨，垂杨柳中里小区内，10余辆汽车还被人喷涂了红漆，多辆汽车轮胎被扎，部分楼道内也被扔进了大量生活垃圾。

住户报警后，北京警方通过居民提供的线索及周边路段监控录像锁定了部分嫌疑人，并顺藤摸瓜将其余嫌疑人先后抓获。

按照相关人员的供词显示，由于当时垂杨柳那边拆迁的进度很慢,尤其垂杨柳二街的好多门店是违章建筑,但大部分门店都没有在规定时间内搬走。他们曾经进行过清理，但效果不大。2009年7月27日晚7时, 时任北京腾琪房地产开发公司副总经理的王跃军，在垂杨柳中街拆迁室召开紧急会议,会上布置次日凌晨3点对垂杨柳二街各公司片区的商户进行破坏。王跃军以及公司员工李伟、郑嵩，还指使多家拆除公司人员打砸垂杨柳片区的未拆迁商铺。这些人赤裸上身、手持斧头，后被垂杨柳中里社区居民称为“斧头帮”。

还有供词显示，将门窗玻璃都砸了,并说这是公司的统一行动,目的是吓唬吓唬未拆迁的店主,让他们赶紧搬走。郑嵩还发给每个拆除公司负责人一张商铺示意图。第二天7月28日凌晨3时许,在垂杨柳小学附近,拆除公司的人手持消防斧、砖头，对数十家店铺门窗进行砍、砸。经鉴定，造成损失共计1.74万元。

之后，王跃军等9人因犯故意毁坏财物罪,分别被北京市朝阳区法院判处有期徒刑1年1个月至1年5个月不等的刑罚。

在法院审理期间, 王跃军、李伟、郑嵩的亲属赔偿了田某等被害人经济损失共计2万余元。

据了解，此案成为当时北京市首例因拆迁行为，房地产公司员工被追刑责的案件。

大约从上述案发开始，垂杨柳危改项目也戛然而止。也从此，有不少住户开始向双井街道办、朝阳区政府，甚至北京市政府依法提出相关诉求。有住户认为，当前楼房存在严重安全隐患问题。室内墙面及屋顶大面积脱落，厨房、卫生间主管道腐蚀严重，管道堵塞、线路老化问题，以及在合居模式下，疫情防控、邻里纠纷等问题也显得迫在眉睫。

但是，无论采取哪种方式反映诉求，得到的都是统一回复。“正在努力进行拆迁重启各项准备工作、修改完善原拆迁政策和方案。区相关部门也在积极督促腾琪公司尽快推进相关工作。”

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北里1号楼内。内外形成极大的反差。
项目背后谜团待解

（ID：caijingcj001）查询获悉，垂杨柳危改项目的实施主体腾琪公司，成立于2002年1月17日，注册资本1.5亿元，经营范围主要为房地产开发及商品房销售。

按时间顺序梳理，公司成立第二年，2003年，垂杨柳危改项目立项。2008年开始在小区里粘贴拆迁公告。大约从2009年开始，垂杨柳危改项目按下了“暂停键”。

就在2008年10月，垂杨柳片区危旧房改造项目启动之时，公告周转期为三年。据了解，当时有301户积极配合危旧房改造工作，并于短暂时间内将承租房屋腾空并交付给了腾琪公司。按照当时的承诺，腾琪公司将为这些住户提供相应面积的回迁房一套，并制作了《安置协议填写参照表》。只是后来，该危改项目被搁置至今。腾琪公司也拒绝按照拆迁政策，向这些住户支付周转奖励款1万元，提前搬家奖励款5000元，和按每月4500元计算的超期周转费。

按照一份公开的司法文书显示，2021年，家住垂杨柳北里14号楼的74岁老人郑旗以财产损害赔偿为由，向北京市朝阳区法院提起诉讼。但朝阳区法院认为，案由虽为财产损害赔偿纠纷，但原告的诉讼请求所要求内容均以房屋拆迁为前提，故仍属于腾退人与被腾退人未就腾退补偿事项达成补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理的情形。据此，朝阳区法院裁定驳回了这位老人（原告）的起诉。

郑旗不服上述裁定，并向北京市第三中级法院提起上诉。郑旗代理律师认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误。此案系侵权纠纷，属于人民法院受案范围。同时指出，一审法院在上诉手续的交接方面用了八九个月的时间，严重违反了程序规定。

最终，北京市第三中院于2023年3月23日还是作出了终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。只是，有关代理律师提出的“一审法院在上诉手续的交接方面用了八九个月时间”的严重程序问题，北京市第三中院并未对此作出任何解释。

不只是这位老人郑旗提起了诉讼。家住垂杨柳中里74岁的刘春生老人也提起诉讼，也同样被裁定驳回起诉。另一位老人金镇，向朝阳区法院提起诉讼后，最终以撤诉处理。

（ID：caijingcj001）通过权威途径获悉，2009年6月29日，腾琪公司与垂杨柳危改片区的十多家产权单位之一北京齿轮总厂签订《撤管协议书》，约定：经北京市政府、朝阳区政府批准，垂杨柳地区结合房改实施危旧房改造；北京齿轮总厂对拆迁范围内的自管公有住房放弃补偿，由腾琪公司对房屋的承租人给予就地安置；双方同意在本协议签订之日北京齿轮总厂撤出对拆迁范围内的自管住宅房屋的管理，由腾琪公司接管。

作为垂杨柳危改项目实施主体的腾琪公司，是否与另外十多家原产权单位也同样签订《撤管协议书》？从上述北京齿轮总厂签订《撤管协议书》中，可以窥见一斑。

腾琪公司从成立至今，成功开发了多少个房地产项目？又成功开发了多少个危改项目？（ID：caijingcj001）在垂杨柳走访的每一位住户，没有谁能说得清楚。在网络上，也没留下有关腾琪公司的更多信息。

腾琪公司是如何进驻垂杨柳危改项目的？有没有经过招投标？是否有足够的资金用以实施开发该项目？是否有先进的危改经验？当地政府有没对腾琪公司的资金实力、成功开发案例进行必要的可行性评估？

针对上述谜团，4月7日，（ID：caijingcj001）走访腾琪公司、朝阳区住建委，均无果。

上述古稀之年的范女士，以及垂杨柳危改区的那些老人，能否在他们的有生之年住上一个像样的房子？也似乎遥遥无期。