东坝板块，位于东五环外，有一条坝河，分隔为坝南和坝北。

坝河以北的地块，又以北小河为分界线，西侧是居住区，有一些新房项目，东侧是产业区。产业区规划的是金盏自贸区、第二三里屯、第四使馆区，居住区引入了北京中学和北京市第一中西医结合医院。

经常有人问，对东坝这块“饼”怎么看？我不怎么看好，就说第二三里屯吧，这种商业区，是需要庞大的居住人群支撑的，而现在新房一年拍一两块地的速度，又喜欢建低密度的楼盘，这样的居住人口不太可能支撑的起来。如果是靠城里的娃周末去逛街，去西单、大悦城、三里屯，都少坐好几站地铁就到了。

再说第四使馆区，这个不太能带动房价。自贸区CBD，高楼大厦盖起来是一方面，有多少企业入驻又是另一回事了。

坝河以南的东坝板块是成熟的居住区，整块都是09年以后的小区，也已经引进了万达广场，有商业，引进了安贞医院，有三甲，公园有金玲狮园、东坝郊野公园。

所以，抛开东坝自身的饼，它能和常营一样，承接国贸和望京的外溢，也是没问题的，可以作为购买的理由，比较适合望京、国贸、首都机场上班的人群。

地铁是东坝最明确的预期，3号线和12号线将于2024年底通车！3号线在朝阳公园站与14号线换乘，在团结湖站和10号线换乘。

12号线，贯穿东西的一条地铁线。

东坝和常营很像，商品房和限价房、经适房共存的一个版块，整体比常营板块新一些，都是09年以后的小区。东坝比常营好的地方是，这里感受不到飞机的噪音。

本次介绍的小区：

• 商品房：首开常青藤、奥林匹克花园

• 自住型商品房：金隅汇景苑

• 限价房/两限房：金隅景和园

• 一类经适房：朝新嘉园东里

1、首开常青藤

东坝的商品房社区，密度都比较低，喜欢低密度的，就可以看看东坝的常青藤和奥园。

首开常青藤分四期，一期是09-10年的，二期11年的，三期和四期12-15年的。一期有19栋楼，二期是21栋楼，三期是24栋楼，四期是40栋楼，到3号线东坝中街站1.3km以上，三期、四期离地铁近一些。

小区环境很好，绿化率40%，有花园有水系，景观还是不错的，可惜去的时候已经是冬天了，没拍到好看的样子。

户型大部分都是一梯两户的板楼，小区都是自采暖的，一层是下跃，二三四层是小三居，五层是两居，六层是带露台的。小三居是96平米的，得房率82%，价格700多，功能性挺强的。

2、奥林匹克花园

奥林匹克花园，是低密度花园洋房，一共有四期，东边紧挨着万达广场。

一期和二期到3号线东坝中街地铁站最近，大概400-500米。三期和四期到平房村地铁站最近，大概900-1000米。物业费两块多。

一期和二期的绿化非常好，有人工湖有喷泉，湖里有锦鲤和小鸭子，绿化率达到42%，是总高5-6层没有电梯的板楼，一梯两户，自采暖，一层带花园，顶层是复式。

三期和四期的环境不如一期和二期，但是三期、四期有电梯，都是一梯两户，低板楼，总高8-10层。冬天拍的照片，显得并不是很好看，实际小区环境还是不错的。

缺点，不是人车分流的，路上停车多，外立面是小砖，有很多掉落的。

户型偏大，两居室是80-100平米的，报价799万。

三居是120-140平米的，属于改善型的三居室，得房率达到89%，价格得900多。

3、金隅汇景苑

金隅汇景苑，2016年的小区，自住型商品房，房本陆续满五年了，自住型商品房满五年才可以上市交易，原值2.1-2.2万一平，目前过户指导价是1.7万，差额是为0，所以转商费也是0，只要业主符合赠与条件，只需要几百块钱就可以转商。

小区到3号线平房村站，超过一公里一点，不同的区距离有差异。

小区环境很好，自住型商品房的品质，在现有的政策房中算是最好的了，外立面更显高端一些，楼道里也有贴瓷砖。

小区的两居是经典的两梯四户的户型，南北通透+客厅朝北，全南户型+次卧在夹缝。总高21层，两梯四户，75平米-87平米，总价400万+。

4、金隅景和园

金隅景和园，2011年的小区，两限房，高板楼，到3号线平房村地铁站四五百米左右。只有地上车位，150一个月。小区东侧是朝花幼儿园。

单元门的门禁好使，楼道里没铺瓷砖，楼道有放杂物和自行车的现象。

两居是经典的两梯四户的户型，南北通透+客厅朝北，全南户型+次卧在夹缝。总高21层，两梯四户，75平米-87平米，总价400万+。转商费是20-30万，楼层越高，税费越贵。

三居户型和两居面积差不多，功能性更强一些，比两居贵40-50万。

5、朝新嘉园东里

朝新嘉园东里，一区、二区、三区、五区是不带电梯的，一类经适房，四区是回迁房，六区、七区是限价房，也就是前面提到的金隅景和园，七区离地铁最近。

我看的是五区，到3号线平房村地铁站的距离是1.3km，没有电梯，自采暖。

没电梯的两居户型，都是H户型。