北七家板块位于北京昌平区，东侧至未来科学城东区，北邻六环路，南侧与回天地区交界。它处于北清路的最后一公里，接壤未来科学城，同时可辐射望京和中关村，地理位置优越。

望都家园 在 2024 年 12 月成交的一套 3 居室，成交价是 239 万，同户型在 2023 年 03 月成交价是 433 万，降价了 194 万，跌幅约 44.8%。

金色漫香苑 在 2024 年 12 月成交的一套 5 居室，成交价是 600 万，同户型在 2023 年 09 月成交价是 773 万，降价了 173 万，跌幅约 22.38%。

名佳花园一区 在 2024 年 11 月成交的一套 2 居室，成交价是 209 万，同户型在 2023 年 03 月成交价是 328 万，降价了 119 万，跌幅约 36.28%。

名佳花园一区 在 2024 年 11 月成交的一套 2 居室，成交价是 209 万，同户型在 2023 年 11 月成交价是 264 万，降价了 55 万，跌幅约 20.83%。

名佳花园三区 在 2024 年 11 月成交的一套 2 居室，成交价是 208 万，同户型在 2023 年 09 月成交价是 318 万，降价了 110 万，跌幅约 34.59%。

名流花园 在 2024 年 11 月成交的一套 2 居室，成交价是 216 万，同户型在 2023 年 01 月成交价是 312 万，降价了 96 万，跌幅约 30.77%。

望都新地 在 2024 年 12 月成交的一套 2 居室，成交价是 302 万，同户型在 2023 年 03 月成交价是 390 万，降价了 88 万，跌幅约 22.56%。

在北京买房，时机的选择至关重要，盲目跟风可能会让你损失惨重。

要评价一个小区能不能买，是一个比较综合的考量，直观的比如居住体验、通勤这些，但买房，更关键的还有一些“硬（隐）性”指标，比如流通性、保值增值能力等。

首先大概介绍一下北京二手房整体情况，这样你能大概了解所谓的大盘情况。北京 24 年成交均价为 54,349 元/平米，对比 23 年下降了 -17.65%；对比 20 年下降了 -13.97%；对比 317 时期下降了 -16.02%；

我们以上面提到的小区为例

这里，我们会通过成交效率、挂牌率、成交周期这三个数据指标，对以下小区进行一一分析。

成交效率，类似翻台率，越高越好。而具体计算就是新上房源 / 成交总量，因为考虑的是新上房源，因此，可以过滤掉一些长期不成交的“僵尸”房。

挂牌率：主要衡量同小区的竞品有多少。具体计算就是在售房源/总房源。

成交周期：按照当前的成交速度，现有房源还需要多长时间全部卖完？数值越大，流通性相对越不好。

金色漫香苑流通性

挂牌率: 3.88%。该小区挂牌率高于约 85.61% 的小区。

成交周期: 120天。该小区成交周期长于约 81.31% 的小区。

成交效率: 18.82%。算法大概是某时间段内新上房源数量除以主流中介成交数量。该小区成交效率高于约 33.32% 的小区。成交效率越高，说明流通性越好。

平均带看: 0.88。近 7 天平均每房源带看量。

VS 317: -27.13%。2024年Q3 季度成交均价对比 17年Q1涨跌幅

VS 20Q1: -19.05%。2024年Q3 季度成交均价对比 20年Q1涨跌幅

金色漫香苑增值保值能力

最新的 2024 第 3 季度，金色漫香苑的房价为 33122/平，环比上一个季度 -15.97%，同比去年 -25.18%，相比于 317 时期，则为 -27.13%，相比于 20Q1 则为 -19.05%。

当然，受整体行情的影响，除了与自己比，我们更应该关注，小区与板块、城区、全市大盘的相对变化。

为此，我们统计了最近 10 个季度，金色漫香苑 相对于北七家板块、昌平区、北京市的涨跌幅度，如果高于后者，则代表跑赢，经过计算，可以得出：

金色漫香苑相比于北七家板块，跑赢 6 次；

金色漫香苑相比于昌平区，跑赢 8 次；

金色漫香苑相比于全北京市大盘，跑赢 8 次；

增值保值角度看，总体来说，中规中矩，大盘水平。